Immobilier

Taux d’endettement pour un prêt immobilier : comment le calculer ?

Le calcul de votre taux d’endettement est l’une des premières tâches à accomplir avant toute souscription d’un prêt immobilier. En effet, la connaissance de votre capacité de remboursement et de l’état de vos finances vous permettra d’évaluer la faisabilité de votre projet. En calculant votre taux d’endettement, l’établissement prêteur et vous-même vous mettez à l’abri d’éventuelles déconvenues comme les échéances impayées ou le surendettement. Voici comment calculer votre taux d’endettement pour un prêt immobilier.

Qu’est-ce que le taux d’endettement d’un prêt immobilier ?

Le taux d’endettement exprime la proportion de votre revenu qui sera consacrée aux remboursements de vos prêts. Il permet d’avoir une idée précise de la portion du budget total que représentent les charges d’un individu. Il s’obtient en faisant le rapport entre l’ensemble des charges et l’ensemble des revenus fixes nets. C’est en tenant compte du résultat de ce calcul que la banque sera en mesure de vous accorder ou de vous refuser un prêt immobilier.

Pour les banques, la limite du taux d’endettement est de 33 %. En dessous de ce pourcentage, vous pourrez espérer souscrire un prêt immobilier. Toutefois, ce taux peut être revu à la hausse ou à la baisse en fonction de vos revenus. Pour un taux supérieur à 33 %, la banque sera en mesure de vous accorder un prêt si et seulement si elle estime que vos revenus confortables vous le permettent.

En d’autres termes, la banque s’assurera qu’après le remboursement de vos dettes, votre « reste à vivre » est assez élevé. Dans le cas où votre revenu est quelque peu modeste, l’obtention d’un prêt avec un taux d’endettement supérieur à 30 % est loin d’être envisageable. Certains ménages comme les familles en difficulté ne pourront bénéficier d’un prêt immobilier qu’avec un taux d’endettement inférieur à 25 %.

Les différents éléments d’évaluation du taux d’endettement

Avant de procéder au calcul de votre taux d’endettement, il est nécessaire d’effectuer quelques tâches préliminaires. Ainsi, vous devrez non seulement chiffrer vos revenus, mais aussi vos charges mensuelles. Sont compris dans les revenus du ménage, tous les traitements et salaires, les prestations sociales et familiales, ainsi que les aides au logement. Il faudra également tenir compte des pensions perçues, des revenus locatifs, etc.

En ce qui concerne les charges, il s’agit principalement de l’ensemble des crédits en cours et des pensions alimentaires. En outre, certains éléments ne sont pas à considérer lors du calcul du taux d’endettement. De ce fait, les dépenses liées à la consommation, les prélèvements mensuels (taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur le revenu…), les factures (électricité, eau, gaz, téléphone) n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement.

Le calcul du taux d’endettement d’un prêt immobilier

Le taux d’endettement retenu par les banques n’excède généralement pas le tiers des revenus du ménage qui sollicite un prêt immobilier. Cette règle a été instaurée pour protéger à la fois le souscripteur et la banque qui octroie le prêt. Les banques estiment qu’un taux excédant les 33 % représente un risque non négligeable de défaut de remboursement pour elles et un risque de surendettement pour l’emprunteur.

La formule de calcul du taux d’endettement est : (Total des charges x 100) divisé par les revenus du ménage. Prenons pour exemple un ménage dont les charges mensuelles s’élèvent à 1 400 euros en considérant 1 100 € de crédit immobilier et 300 € de crédit auto. Les revenus mensuels du ménage sont constitués de 3 000 euros de salaires et de 1 500 € de revenus locatifs.

Le revenu total du ménage est de 4 500 € en additionnant les salaires et les revenus locatifs. Le taux d’endettement de la famille sera de (1 400 × 100) /4 500 = 31 %. En tenant compte de son taux d’endettement de 31 %, ce ménage peut espérer souscrire un prêt immobilier auprès de sa banque. Par ailleurs, il est possible d’avoir recours à un simulateur en ligne pour le calcul de votre taux d’endettement.

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